„Nowa” ustawa deweloperska – jakie obowiązki nakłada dziś na deweloperów?

Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (obowiązująca od 1 lipca 2022 r., z jednolitym tekstem) ustanawia rozbudowany system ochronny dla osób kupujących nieruchomości z rynku pierwotnego. Przepisy regulują m.in. obowiązki informacyjne, sposób prowadzenia finansowania inwestycji, procedury odbioru lokalu, a także uprawnienia w przypadku sporów i opóźnień.

Obowiązki informacyjne i strona internetowa inwestycji

Deweloper musi prowadzić osobną stronę internetową dedykowaną przedsięwzięciu i publikować tam wszystkie wymagane informacje od momentu rozpoczęcia sprzedaży (lub nawet wcześniej, jeśli używa umów rezerwacyjnych). Obowiązek ten ciąży do chwili przeniesienia własności ostatniego lokalu w ramach inwestycji. Informacje zawarte na stronie traktowane są jako trwały nośnik – ich rozbieżność ze stanem faktycznym lub treścią umowy może stanowić podstawę roszczeń nabywcy.

Prospekt informacyjny – zakres, forma, aktualizacja

Deweloper musi sporządzić prospekt informacyjny (część ogólna + indywidualna + załączniki) i przekazać go nabywcy przed zawarciem umowy (umowy rezerwacyjnej lub bezpośrednio deweloperskiej). Dokument musi być udostępniony na trwałym nośniku. W prospekcie zawiera się m.in.: status prawny działki, harmonogram, sposób finansowania, warunki techniczne lokalu i informacje o otoczeniu. Każda istotna zmiana stanu inwestycji, którą deweloper przewiduje, powinna być odzwierciedlona w aktualizacji prospektu; wszelkie rozbieżności między prospektem a stanem rzeczywistym lub umową mogą rodzić prawo nabywcy do odstąpienia.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) i DFG

Każdy projekt deweloperski (lub każdy etap inwestycji) musi mieć utworzony mieszkaniowy rachunek powierniczy – otwarty lub zamknięty. Umowę o prowadzenie rachunku deweloper zawiera przed rozpoczęciem sprzedaży. Wypłaty środków nabywcom następują etapami zgodnie z harmonogramem budowy (lub, w przypadku rachunku zamkniętego, po przeniesieniu własności).

Dodatkowo funkcjonuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), finansowany przez składki deweloperów. Fundusz ma zabezpieczać środki wpłacone przez nabywców w sytuacjach nadzwyczajnych, takich jak upadłość dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy.

Umowy rezerwacyjna i deweloperska – wymagane elementy

Umowa rezerwacyjna powinna zawierać: strony, przedmiot rezerwacji, cenę lub sposób jej ustalenia, termin rezerwacji, warunki zwrotu opłaty rezerwacyjnej (jeśli została pobrana). W umowie można ustalić opłatę rezerwacyjną – jednak nie więcej niż 1% ceny zadeklarowanej w prospekcie.

Umowa deweloperska musi zawierać: dokładne określenie lokalu (w tym powierzchnię, układ, część wspólne), standard wykończenia, termin przeniesienia własności, cenę z mechanizmami jej zmiany (jeśli dopuszczalne), harmonogram robót, warunki odbioru, sposób zgłaszania i usuwania wad, katalog sytuacji umożliwiających odstąpienie. Postanowienia mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne i zastępowane przez przepisy ustawowe.

Jeśli umowa nie spełnia ustawowych wymogów lub informacje były niezgodne z rzeczywistością, nabywca może skorzystać z prawa odstąpienia – zwykle w ciągu 30 dni od zawarcia, jeżeli zachodzą przesłanki określone w ustawie.

Odbiór, protokół i wada istotna

Odbiór lokalu przeprowadza się w obecności nabywcy. Sporządzany jest protokół, w którym nabywca ma prawo zgłosić wady. Wyróżnia się wady zwykłe i wady istotne. Wady istotne to takie, które uniemożliwiają normalne użytkowanie lokalu lub znacząco obniżają jego wartość.

Jeżeli deweloper odmówi uznania wady istotnej lub nie usunie jej w wyznaczonym terminie, nabywca może odmówić odbioru lub wystąpić z roszczeniami (w tym odstąpieniem od umowy). Wady zwykłe muszą być usunięte przez dewelopera w terminach określonych umownie lub ustawowo.

Opóźnienie w przeniesieniu własności i prawo do odstąpienia

Gdy deweloper nie przeniesie własności w terminie ustalonym w umowie, nabywca może wezwać go do wykonania zobowiązania w terminie dodatkowym (120 dni). Jeżeli deweloper nadal nie wywiązuje się – nabywca ma prawo odstąpić od umowy i domagać się zwrotu wpłat, kar umownych, odsetek i innych roszczeń wynikających z umowy.

Propozycje z portalu ustawa-deweloperska.pl

Portal ustawa-deweloperska.pl prezentuje teksty ustawy, komentarze oraz omówienia różnych przepisów dotyczących obowiązków dewelopera – od obowiązków przedkontraktowych, przez umowy deweloperskie, aż po zagadnienia związane z odstąpieniem i karami. Portal może być użytecznym źródłem wzorców dokumentów, interpretacji przepisów i wyjaśnień pojęć prawnych stosowanych w praktyce deweloperskiej. W treściach podkreśla się również znaczenie aktualizacji tekstów prawnych i porównywania wersji ustawy obowiązujących na różne lata – co jest istotne, bo niektóre inwestycje zaczęły się przed wejściem w życie nowej ustawy, a ich status prawny wymaga szczególnej uwagi.

Checklisty dla nabywcy i dewelopera

Dla nabywcy:

• Poproś o kompletny prospekt informacyjny przed podpisaniem umowy.
• Sprawdź, czy inwestycja lub etap ma utworzony rachunek powierniczy i czy deweloper odprowadza składki do DFG.
• Na odbiór zabierz protokół i listę kontrolną; rozważ udział rzeczoznawcy przy wadach istotnych.
• Pilnuj terminów – szczególnie terminu przeniesienia własności i konieczność wezwania 120-dniowego.

Dla dewelopera:

• Zapewnij pełną stronę internetową inwestycji z wymaganymi informacjami.
• Utrzymuj zgodność między prospektem, umową i stanem faktycznym.
• Ustanów mieszkaniowy rachunek powierniczy przed startem sprzedaży, nawet w inwestycjach etapowanych.
• Przygotuj procedury odbiorów, zgłaszania i usuwania wad, uwzględniając kategorie wad i prawa nabywców.

Podsumowanie

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła mechanizmy, które znacząco zwiększają poziom ochrony kupujących: od obowiązku informacyjnego i prospektu, przez mechanizmy finansowe (rachunek powierniczy + DFG), po narzędzia przy sporach (wady istotne, prawo odmowy odbioru, prawo odstąpienia przy opóźnieniach). Portal ustawa-deweloperska.pl może stanowić pomocne wsparcie w zrozumieniu niuansów przepisów i przygotowaniu dokumentacji. Dla deweloperów kluczowe są rzetelność, przejrzystość i pełna zgodność z ustawą – pominięcie choćby jednego obowiązku może prowadzić do kosztownych sporów i utraty zaufania klienta.